Se no mercado financeiro o endereço de maior prestígio é a Faria Lima, no mundo da logística o metro quadrado mais cobiçado atravessou a divisa municipal. Impulsionado pela guerra do e-commerce, pela escassez de áreas premium e pela urgência da chamada “última milha”, os galpões de Guarulhos superaram a capital paulista. Dessa forma, a cidade se consolidou como o epicentro dos galpões logísticos de alto padrão no país.
Segundo dados da consultoria internacional Cushman & Wakefield, os galpões de Guarulhos encerraram o quarto trimestre de 2025 com preço pedido médio de R$ 37,11 por metro quadrado. Portanto, ficaram acima dos R$ 36,48 registrados na cidade de São Paulo. Assim, a cidade da Grande São Paulo assumiu a liderança no segmento logístico nacional.
Galpões de Guarulhos lideram mercado brasileiro
O movimento dos galpões de Guarulhos não é isolado. Ele reflete uma valorização mais ampla do mercado paulista, cuja média estadual atingiu o maior patamar da série histórica, de R$ 30,54 por metro quadrado. Ademais, em um setor altamente sensível à eficiência operacional, a localização deixou de ser apenas um diferencial competitivo e passou a funcionar como ativo financeiro.
A ascensão dos galpões de Guarulhos não é acidental. A cidade reúne acesso direto às rodovias Dutra, Ayrton Senna e Fernão Dias. Além disso, há proximidade com o Aeroporto Internacional de Guarulhos e conexão imediata com o maior mercado consumidor do país. Esse conjunto transformou a região no principal campo de batalha da logística urbana de alta performance.
Números que explicam o crescimento
O resultado aparece nos números dos galpões de Guarulhos. A absorção líquida de galpões logísticos de alto padrão no Brasil somou 1,62 milhão de metros quadrados em 2025, segundo a Cushman & Wakefield. Da mesma forma, o indicador reforça a resiliência da demanda ao longo do ano, mesmo em um ambiente de maior seletividade por parte dos ocupantes.
Guarulhos liderou tanto as novas entregas quanto a absorção líquida. Foram 443,7 mil metros quadrados entregues em 2025 e mais de 320 mil metros quadrados efetivamente locados no período. Por isso, esse desempenho ajuda a explicar a escalada dos preços dos galpões de Guarulhos.
Quem sustenta esse ritmo são os grandes nomes do varejo digital. O relatório destaca locações recentes emblemáticas na região. Entretanto, empresas como Mercado Livre ocupou 40.546 metros quadrados no CLD Centro Logístico Dutra. Já a Shopee Brasil locou 20.015 metros quadrados no Cy.log Guarulhos. Para essas empresas, pagar mais caro pelo aluguel se justifica pela redução drástica no tempo de entrega.
Mercado resiste a juros altos
Mesmo com a Selic em 15%, o mercado dos galpões de Guarulhos segue mostrando resiliência. A vacância nacional caiu para 6,56%, nível considerado baixo para o setor. Ademais, recuou 1,47 ponto percentual em relação aos 8,03% registrados em 2024. O desempenho indica que o ambiente de juros elevados não comprometeu os fundamentos do segmento.
“Creio que vamos continuar com vacância baixa, várias transações e absorção líquida elevada”, afirma Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital. Da mesma forma, investidores seguem confiantes no potencial dos galpões de Guarulhos.
Esse cenário também não inibiu os investimentos. A classe de ativos vem se consolidando tanto pela previsibilidade da renda quanto pela valorização real dos aluguéis. Além disso, um relatório da B3 apontou que o Capitânia Logística FII foi o terceiro fundo com maior volume médio diário de negócios em 2025, com R$ 11,8 milhões.
Pipeline de novos galpões em Guarulhos
O apetite por novos projetos de galpões de Guarulhos encontra respaldo nos números de oferta futura. O mapeamento da Cushman & Wakefield indica que há 1,19 milhão de metros quadrados de galpões logísticos de alto padrão em construção no Brasil. Portanto, as entregas estão previstas majoritariamente para 2026.
Desse total, 817,6 mil metros quadrados estão concentrados no Estado de São Paulo. Ademais, Guarulhos responde sozinha por 284,8 mil metros quadrados do pipeline. Isso inclui 246.780 metros quadrados do GLP Guarulhos III, empreendimento que, quando concluído, deverá se tornar o maior parque logístico do país.
No retrato de 2025, os galpões de Guarulhos emergem como símbolo de uma transformação estrutural. Assim como a Faria Lima deixou de ser apenas um endereço para se tornar um termômetro do mercado financeiro, o município paulista passou a representar o novo centro de gravidade da logística brasileira. Por isso, eficiência, escassez e capital se encontram para definir o preço do metro quadrado mais disputado do país.
